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Vendere una casa occupata: la guida completa

Vuoi vendere la tua casa ma è attualmente occupata?

Non preoccuparti, è possibile farlo! Spesso ci si chiede come gestire la situazione, specialmente quando l’immobile non è libero. Facciamo chiarezza distinguendo due scenari principali: la casa è occupata dal proprietario stesso oppure da inquilini con un contratto d’affitto in corso.

Casa occupata dal proprietario

Se l’immobile è abitato dal proprietario, che magari è in cerca di una nuova sistemazione, è comune che l’acquirente si tuteli inserendo nella proposta d’acquisto delle penali per eventuali ritardi nella liberazione dell’appartamento. Questo garantisce maggiore sicurezza per chi compra.

Casa occupata dall’inquilino

Nel caso in cui la tua casa sia affittata, puoi comunque venderla mantenendo il contratto d’affitto in essere. Il nuovo proprietario subentrerà semplicemente nelle condizioni del contratto esistente.

Anche se la scadenza del contratto d’affitto è vicina e potrebbe coincidere con la vendita, è fondamentale che tu, in quanto proprietario, comunichi per iscritto all’inquilino la tua intenzione di vendere con un congruo preavviso. Questo gli darà il tempo necessario per organizzarsi e trovare una nuova sistemazione.

Un aspetto importante da considerare è il diritto di prelazione dell’inquilino. Secondo la legge 431/1998 sulla riforma delle locazioni, l’inquilino ha diritto di prelazione sull’acquisto della casa solo se questa clausola è specificatamente indicata nel contratto d’affitto.

In ogni caso, è sempre una buona idea mantenere un rapporto amichevole con il tuo inquilino. La sua collaborazione sarà fondamentale per le visite all’appartamento da parte dei potenziali acquirenti, permettendo loro di vedere l’immobile nelle migliori condizioni possibili.

Il prezzo di vendita di una casa affittata

Se il contratto d’affitto ha ancora diversi anni prima della sua scadenza, il prezzo di vendita dell’immobile oscillerà generalmente tra il 15% e il 30% in meno rispetto a una casa libera. Questa differenza di prezzo è influenzata da diversi fattori chiave:

• Il canone di locazione attuale.
• La data della prima scadenza utile per dare disdetta all’inquilino.
• La solvibilità degli inquilini, ovvero la loro capacità di pagare regolarmente l’affitto.

Più la data di scadenza del contratto è lontana, minore sarà il valore dell’immobile, poiché l’acquirente si assume maggiori rischi, inclusa la possibilità di canoni non pagati.

Come tutelarsi

Per garantire maggiore tranquillità all’acquirente e prevenire spiacevoli sorprese, ti consigliamo vivamente di far sottoscrivere la comunicazione di risoluzione consensuale del contratto tra le parti di fronte a un notaio o un legale. Questo passaggio cruciale cautela il futuro compratore in modo inoppugnabile. In questo modo, eventuali inquilini “malintenzionati” sarebbero soggetti a una serie di penalità tali da dissuaderli da richieste improvvise e sospette di proroga all’indomani del rogito.

Hai altre domande su come gestire la vendita della tua casa occupata?