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Donazione Immobiliare: Cos’è, come funziona e perché é importante conoscerla.

Se stai pensando di trasferire la proprietà di un immobile senza una compravendita, magari all’interno della famiglia, la donazione immobiliare è un’opzione che potresti considerare. Ma cos’è esattamente e come funziona? E soprattutto, quali sono gli aspetti da tenere in mente per evitare spiacevoli sorprese?

Che cos’è la donazione di un immobile?

In parole semplici, la donazione è un atto giuridico con cui una persona (il donante) trasferisce la proprietà di un bene immobile a un’altra persona (il donatario) in modo gratuito, senza cioè ricevere alcun compenso in cambio.

Nonostante l’assenza di uno scambio di denaro, è possibile apporre delle condizioni o oneri alla donazione, o persino riservarsi dei diritti, come ad esempio l’usufrutto sull’abitazione. Questo significa che il donante può cedere la nuda proprietà mantenendo il diritto di vivere nell’immobile per tutta la vita.

Spesso, la donazione avviene in ambito familiare: genitori che cedono la casa ai figli, o nonni ai nipoti. Questo accade specialmente quando si vuole anticipare il normale iter successorio dell’eredità, gestendo il passaggio di proprietà in vita.

Chiunque, anche un ente non riconosciuto o persino un nascituro, può ricevere una donazione. Per contro, per essere donante è necessario essere maggiorenni e avere la piena capacità di agire.

Come si formalizza una donazione immobiliare?

Affinché la donazione sia valida, è indispensabile formalizzare un atto notarile. Questo atto deve essere stipulato in presenza di due testimoni e deve indicare il valore della donazione. È fondamentale che il beneficiario accetti la donazione, pena la sua nullità.

A prima vista, la donazione può sembrare una soluzione “comoda ed economica” per trasferire un immobile, data l’assenza di compenso e le tasse e imposte spesso ridotte rispetto a una compravendita tradizionale. Tuttavia, è proprio qui che si annidano le complessità.

I rischi e le insidie della donazione: la lesione della legittima

Nonostante la sua apparente semplicità, la donazione è un atto che va gestito con estrema attenzione. Il motivo principale risiede nella possibilità che essa possa essere impugnata dagli eredi legittimari.

Cosa significa? La legge italiana tutela una quota del patrimonio (la “quota di legittima”) che deve essere necessariamente riservata a determinati eredi (coniuge, figli, e in assenza di figli, gli ascendenti). Se una donazione, sommata al patrimonio restante del donante, lede questa quota, gli eredi legittimari possono agire in giudizio per chiedere la restituzione del bene donato o il suo equivalente economico. Questa azione si chiama “azione di riduzione”.

Gli eredi hanno 20 anni dalla data della donazione per esercitare questa azione se la donazione ha leso la loro quota di legittima. Tuttavia, non possono più farlo se sono trascorsi 10 anni dalla morte del donante.

Vendere un immobile “donato”: le difficoltà e le soluzioni

Proprio a causa di queste potenziali impugnazioni, vendere un immobile proveniente da una donazione può risultare complicato. Le banche, ad esempio, sono spesso restie a concedere mutui per l’acquisto di tali immobili, temendo che in futuro il bene possa essere reclamato dagli eredi legittimari, rendendo la garanzia ipotecaria meno solida.

Un tentativo di tutela, seppur parziale, potrebbe essere la formalizzazione di un atto di rinuncia all’azione di restituzione da parte degli eredi legittimari. Tuttavia, questa rinuncia non offre una garanzia al 100% al ricevente, soprattutto finché il donante è in vita. La piena sicurezza si ha solo trascorsi 10 anni dalla morte del donante.

Per ovviare a queste complessità e tutelare sia il terzo acquirente del donatario sia l’istituto di credito che eroga il mutuo, stanno prendendo piede strumenti come le coperture assicurative specifiche per immobili provenienti da donazione. Queste polizze mirano a proteggere acquirente e banca da eventuali azioni di riduzione e restituzione, fornendo una maggiore serenità in un contesto giuridico volto alla conservazione del patrimonio familiare.

Se stai pensando a una donazione immobiliare, o se sei interessato all’acquisto di un immobile che ha avuto origine da una donazione, puoi contattarci: possiamo darti suggerimenti o metterti in contatto con i nostri consulenti esperti.

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